Σε άρθρο του νομοσχεδίου προβλέπεται ότι θα απαγορεύονται να μισθώνονται ακίνητα που θα έχουν πολεοδομικές παραβάσεις. Αυτό σημαίνει ότι κάποιος που θέλει να μισθώσει ένα ακίνητο, θα πρέπει να προσκομίζει τον αριθμό οικοδομικής άδειας ή τη δήλωση ότι το ακίνητο έχει τακτοποιηθεί.

Επίσης στο Τεχνικό Επιμελητήριο θα συνεχίσει να ισχύει η διαδικασία τακτοποίησης των αυθαιρέτων όπως γινόταν μέχρι σήμερα.

Επιπλέον προβλέπεται πως θα μειωθούν τα πρόστιμα για μια σειρά αυθαιρέτων που χτίστηκαν μεταξύ 1983 έως 1993 και τακτοποιήθηκαν με τον ισχύοντα νόμο που ψηφίστηκε από τη Βουλή το 2013. Καμμία ανοχή δεν δίδεται για τα αδήλωτα αυθαίρετα μετά την 28η/7/2011 για τα οποία προβλέπεται η άμεση καταδάφισή τους, και η εκτόξευση των προστίμων μέχρι και 110%.

Αναλυτικά:

Το σχεδίου νόμου «για τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος» στοχεύει στην αντιμετώπιση των πρωταρχικών αιτίων που οδήγησαν στη δημιουργία ενός άναρχου και αυθαίρετου δομημένου περιβάλλοντος στην Ελλάδα. Έχοντας ως πρόταγμα τη μέριμνα, την πρόληψη και την προστασία του περιβάλλοντος, το νομοσχέδιο προσπαθεί παράλληλα να αντιμετωπίσει γραφειοκρατικές αγκυλώσεις στις διαδικασίες αδειοδότησης, που συχνά στο παρελθόν υπέθαλψαν ή ακόμα και τροφοδότησαν παραβατικές συμπεριφορές.
Προκειμένου να πετύχει τον παραπάνω στόχο, το νομοσχέδιο υιοθετεί μια προσέγγιση που:
• αφενός επιδιώκει την απλοποίηση και σημαντική επιτάχυνση των διαδικασιών έκδοσης και ελέγχου των αδειών δόμησης
• αφετέρου προβλέπει την ουσιαστική αναθεώρηση τόσο του μηχανισμού και των μέσων εποπτείας και ελέγχου της ποιότητας του δομημένου περιβάλλοντος, όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης της αυθαίρετης δόμησης
Καινοτομίες
Τα νέα θεσμικά εργαλεία που δημιουργεί το νομοσχέδιο, μεταξύ άλλων, περιλαμβάνουν:
• μια νέα διοικητική δομή, αυτή του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος, που θα ασχολείται αποκλειστικά με τον έλεγχο και την ποιότητα του δομημένου περιβάλλοντος. Η αρμοδιότητα αυτή εκχωρείται στο Β΄ βαθμό Τοπικής Αυτοδιοίκησης, τις Περιφέρειες, που θα συστήσουν στην έδρα τους υπηρεσίες ελέγχου-περιφερειακά παρατηρητήρια, καθώς και τοπικά παρατηρητήρια σε επίπεδο περιφερειακής ενότητας.
• την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινοχρήστων Χώρων και την αντιστοίχιση μέσω αυτής των τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), με τίτλους Εισφοράς Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου (ΕΠΙ).
• την Ηλεκτρονική Πολεοδομική Ταυτότητα Δήμου για την παρακολούθηση της εξέλιξης του πολεοδομικού σχεδιασμού
• τον νέο τρόπο έκδοσης πολεοδομικών αδειών
• την ηλεκτρονική καταγραφή των αυθαιρέτων που έχουν εγκριθεί μετά την 28η Ιουλίου του 2011
• τον διαχωρισμό από πλευράς των κυρώσεων ενός νέου αυθαίρετου και μίας απλής πολεοδομικής παράβασης
Διαδικασία σύνταξης
Το νομοσχέδιο προήλθε μετά από μακρά συζήτηση, κατάθεση και ανταλλαγή απόψεων με πλήθος εμπλεκόμενων φορέων και θεσμών. Ετέθη σε δημόσια διαβούλευση τον Σεπτέμβριο του 2016 και συνεχίστηκε ο δημόσιος διάλογος μέσω ομάδων εργασίας, όπου αξιολογήθηκαν και ενσωματώθηκαν πολλά σχόλια και προτάσεις.
Απλοποίηση αδειοδότησης (Κεφάλαιο Β)
Φιλοσοφία
Το νομοσχέδιο προχωρά στη δημιουργία ενός νέου θεσμικού πλαισίου για τη διαδικασία έκδοσης και ελέγχου οικοδομικών αδειών, με τη δημιουργία τριών κατηγοριών τρόπου έκδοσης οικοδομικών αδειών. Στόχος είναι ο εκμηδενισμός του χρόνου αναμονής, η εξάλειψη φαινομένων διαφθοράς, η αποφόρτιση των υπηρεσιών δόμησης, η ταχύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών και η προσέλκυση επενδυτών. Η υποβολή του φακέλου που εμπεριέχει όλες τις απαιτούμενες μελέτες, καθώς και θεωρημένους όρους δόμησης, γίνεται πλέον αποκλειστικά ηλεκτρονικά και στις περιπτώσεις όπου υπάρχει ασφάλεια πολεοδομικού δικαιου (με εγκεκριμένα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, κτηματολόγιο, κυρωμένους δασικούς χάρτες, η οικοδομική άδεια εκδίδεται άμεσα από την Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ), μετά την υποβολή όλων των απαιτούμενων δικαιολογητικών και εγκρίσεων.

Μέθοδος
Κάθε περίπτωση κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί εντάσσεται σε μία από τις 3 κατηγορίες που προβλέπει το νομοσχέδιο, ανάλογα με την περιοχή, τη θέση, τη χρήση, το μέγεθος και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του κτιρίου.
Κατηγορία 3: Αφορά κτίρια σε περιοχές εντός σχεδίου ή εκτός σχεδίου όπου όμως υπάρχει ασφάλεια δικαίου (εγκεκριμένο κανονιστικό πλαίσιο ,όπως κτηματολόγιο, κυρωμένοι δασικοί χάρτες, εγκεκριμένα ΓΠΣ,ΤΧΣ,ΣΧΟΟΑΠ κλπ). Σε αυτές τις περιπτώσεις η οικοδομική αδεία εκδίδεται αυτόματα, αμέσως μετά με την ηλεκτρονική υποβολή από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό του φακέλου, με όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις μελέτες.
Κατηγορίες 1 & 2: Πρόκειται για τις υπόλοιπες περιπτώσεις και η διάκριση αφορά κυρίως τη διαδικασία έκδοσης της άδειας (η πλήρης περιγραφή γίνεται στο άρθρο 36 του νομοσχεδίου). Εδώ απαιτείται έλεγχος και αυτοψία της Υπηρεσίας Δόμησης (ΥΔΟΜ), για τη διαπίστωση της συνδρομής συγκεκριμένων προϋποθέσεων που ορίζει ο νόμος. Επιπλέον διενεργείται προληπτικός έλεγχος επί των μελετών που συνοδεύουν τον φάκελο.

Διαδικασία προέγκρισης
Για πρώτη φορά εισάγεται η διαδικασία της προέγκρισης, η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι προαιρετική. Αφορά περιπτώσεις όπου κρίνεται επιθυμητή η έγκριση της ΥΔΟΜ πριν την σύνταξη των μελετών του κτιρίου (π.χ. επειδή εμπίπτουν σε αμφιλεγόμενες ή προβληματικές περιπτώσεις εφαρμογής διατάξεων πολεοδομικής νομοθεσίας). Η διαδικασία της προέγκριση είναι υποχρεωτική ειδικά για περιπτώσεις κτιρίων άνω των 3.000 τ.μ., όταν προβλέπεται η έκδοση οικοδομικής αδείας από άλλες υπηρεσίες πλην της ΥΔΟΜ και σε έργα ιδιαίτερης περιβαλλοντικής και οικιστικής σημασίας.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
Πρόκειται για θεσμοθέτηση διαδικασιών δημιουργίας, υποβολής, ενημέρωσης και περιοδικών ελέγχων της ταυτότητας των κτιρίων. Σκοπός είναι η αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης του κτιρίου και των αδειών που το συνοδεύουν, ώστε να διευκολύνεται ο έλεγχος και η παρακολούθηση των μεταβολών κατά τη διάρκεια του χρόνου ζωής του. Η υποβολή όλων των απαραίτητων στοιχείων θα πρέπει να γίνει εντός 3ετίας για κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο ή στεγάζουν υπηρεσίες του και εντός 5ετίας για τα υπόλοιπα κτίρια.
Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος (Κεφάλαιο Α)

Η νέα δομή
Στοχεύοντας στον πλήρη διαχωρισμό των διαδικασιών αδειοδότησης και ελέγχου, το νομοσχέδιο προχωρά στη δημιουργία ενός μηχανισμού παρακολούθησης, καταγραφής, ελέγχου και λήψης μέτρων για την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος. Ο νέος μηχανισμός προβλέπει σημαντική αποκέντρωση αρμοδιοτήτων και πόρων προς την αιρετή περιφερειακή αυτοδιοίκηση, καθώς αποτελείται από τρία διαφορετικά επίπεδα:
• το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος (Διεύθυνση Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος και Εφαρμογής Σχεδιασμού), που θα υπάγεται στη Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ
• τα Περιφερειακά Παρατηρητήρια (Περιφερειακές Διευθύνσεις Ελέγχου Δόμησης), που θα υπάγονται στην κάθε Περιφέρεια
• τα Τοπικά Παρατηρητήρια (Τμήματα Ελέγχου Δόμησης), που θα υπάγονται στην κάθε Περιφερειακή Ενότητα (παλιές νομαρχίες)

Αρμοδιότητες
Μεταξύ άλλων, οι αρμοδιότητες του κεντρικού Παρατηρητηρίου περιλαμβάνουν:
• την εποπτεία και τον έλεγχο της ορθής εφαρμογής της νομοθεσίας για την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος
• την συλλογή και αξιοποίηση των επιχειρησιακών δεδομένων και στοιχείων
• την παροχή οδηγιών και κατευθύνσεων προς τα Περιφερειακά Παρατηρητήρια
• την σύνταξη ετησίων εκθέσεων προς τον ΥΠΕΝ
• την μέριμνα για την λειτουργία του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης

Τα Περιφερειακά Παρατηρητήρια:
• ελέγχουν την ορθή εφαρμογή της νομοθεσίας για την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος, συλλέγουν και αξιοποιούν επιχειρησιακά δεδομένα και παρέχουν οδηγίες στα Τοπικά Παρατηρητήρια (μεταξύ άλλων σε αυτές τις αρμοδιότητες υπάγεται η κατεδάφιση αυθαιρέτων)
• συντάσσουν ετησίως έκθεση για τα θέματα αρμοδιότητας τους, την οποία υποβάλλουν στο κεντρικό Παρατηρητήριο
• ενημερώνουν με στοιχεία και πληροφορίες τα ηλεκτρονικά μητρώα (ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων, ηλεκτρονικό μητρώο αυθαιρέτων)

Τα Τοπικά Παρατηρητήρια έχουν αρμοδιότητα την εφαρμογή της κείμενης νομοθεσίας για την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος, που μεταξύ άλλων περιλαμβάνει:
• την ηλεκτρονική διαδικασία εντοπισμού, ελέγχου και καταγραφής αυθαιρέτων
• την επιβολή κυρώσεων για αυθαίρετες κατασκευές μετά το 2011
• την παρακολούθηση της «Ηλεκτρονικής Πολεοδομικής Ταυτότητας» των οικείων Δήμων
• την μέριμνα για τη διάσωση και αποκατάσταση των διατηρητέων κτιρίων και τον συντονισμό των συναρμόδιων υπηρεσιών για την αισθητική αναβάθμιση των κοινόχρηστων χώρων
• τον έλεγχο των κατασκευών και των κοινόχρηστων χώρων ως προς την τήρηση της νομοθεσίας σε θέματα προσβασιμότητας και ελεύθερης κυκλοφορίας πεζών, ΑΜΕΑ κλπ
• σημαντικές πτυχές του ελέγχου επικινδυνότητας οικοδομών
• τη σύνταξη ανά τρίμηνο έκθεσης για την πορεία προόδου των θεμάτων αρμοδιότητας τους, την οποία υποβάλλουν στα Περιφερειακά Παρατηρητήρια

Συλλογικά όργανα
Το νομοσχέδιο ορίζει, επίσης, τη συγκρότηση, σύνθεση και τις αρμοδιότητες, σε περιφερειακό και κεντρικό επίπεδο:
• Επιτροπών Προσβασιμότητας
• Συμβουλίων Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων
• Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής
• Επιτροπών Κρίσης Αυθαιρέτων
• Επιτροπών Επικινδύνων

Προβλέπεται, επίσης, η σύσταση Επιτροπών Εξέτασης Ενστάσεων επί αυθαιρέτων για αποφόρτιση των ΣΥΠΟΘΑ.
Τη λειτουργία των συλλογικών αυτών οργάνων εποπτεύει το κεντρικό Παρατηρητήριο, ενώ τα Περιφερειακά και Τοπικά Παρατηρητήρια μεριμνούν για την γραμματειακή υποστήριξη και την παροχή κτιριακών υποδομών (το νομοσχέδιο ορίζει αναλυτικά της αρμοδιότητες).

Χρηματοδότηση
Προκειμένου οι περιφερειακές Αρχές να έχουν τους πόρους που απαιτούνται για την άσκηση των παραπάνω αρμοδιοτήτων, το νομοσχέδιο προβλέπει την εκχώρηση του 25% των προστίμων, για αυθαίρετες κατασκευές μετά το 2011, στην Περιφέρεια που αυτά ανήκουν και του 25% στον οικείο ΟΤΑ. Το υπόλοιπο 50% θα αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο για δράσεις περιβαλλοντικού ισοζυγίου.
Κοινόχρηστοι χώροι και περιβαλλοντικό ισοζύγιο (Κεφάλαιο Γ)

Μεταφορά συντελεστή δόμησης
Στο νομοσχέδιο προβλέπεται η ενεργοποίηση του θεσμού της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης για την εξασφάλιση των κοινοχρήστων χώρων και των διατηρητέων κτιρίων. Ορίζονται αυστηρές προϋποθέσεις, στη βάση της νομολογία που προέκυψε από σειρά αποφάσεων του ΣτΕ. Παράλληλα διευρύνεται η δυνατότητα διατήρησης αυθαίρετων κατασκευών που έχουν υπερβεί τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη πάνω από 40%, με αγορά του υπερβάλλοντος συντελεστή δόμησης, μέσα από πολεοδομικό σχεδιασμό.

Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινοχρήστων Χώρων
Η Τράπεζα δημιουργείται ως ψηφιακή εφαρμογή από το ΥΠΕΝ και έχει σκοπό την αξιοποίηση και διαχείριση δικαιωμάτων δόμησης, για την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος και το δημόσιο συμφέρον. Τα δικαιώματα αυτά προκύπτουν από την αντιστοίχιση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης με τίτλους εισφοράς περιβαλλοντικού ισοζυγίου, που έχουν προκύψει από χωρικές και περιβαλλοντικές ρυθμίσεις.
Ζητούμενο είναι να επιτευχθεί η δημιουργία ελεύθερων κοινοχρήστων χώρων, η διατήρηση και αποκατάσταση κτιρίων πολιτιστικής κληρονομιάς και η αναβάθμιση πολεοδομικά και περιβαλλοντικά επιβαρυμένων περιοχών.

Μέτρα υλοποίησης χωρικού σχεδιασμού
Με την επέκταση του προγράμματος e-poleodomia, δημιουργείται η Ηλεκτρονική Πολεοδομική Ταυτότητα Δήμου – μια ηλεκτρονική πλατφόρμα, καταγραφής και επικαιροποίησης κάθε πληροφορίας που σχετίζεται με τη χωροταξική και πολεοδομική κατάσταση κάθε Δήμου.
Παράλληλα προβλέπεται η επίσπευση του χωρικού σχεδιασμού, με την παρακολούθηση της εξέλιξης των σχετικών διαδικασιών και την τήρηση χρονοδιαγραμμάτων, υπό την εποπτεία των Παρατηρητηρίων.

Αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης (Κεφάλαιο Δ)
Φιλοσοφία
Με τη δημιουργία των νέων διοικητικών δομών και των ελεγκτικών μηχανισμών που αναφέρθηκαν παραπάνω, επιδιώκεται μια νέα προσέγγιση, που στοχεύει να αντιμετωπίσει τις αιτίες που προκαλούν την αυθαίρετη δόμηση και να λάβει υπόψη το περιβαλλοντικό της αποτύπωμα. Αντίθετα, οι προσπάθειες του παρελθόντος εστίαζαν αποκλειστικά στο αποτέλεσμα (διαχείριση του αυθαίρετου) και προσπαθούσαν να ρυθμίσουν ένα τόσο σύνθετο ζήτημα με κριτήριο την ικανοποίηση στενά και μόνο δημοσιονομικών αναγκών.
Ως στόχος της Πολιτείας ορίζεται η πλήρης καταγραφή του οικιστικού αποθέματος της χώρας και η περαιτέρω περιβαλλοντική και πολεοδομική διαχείρισή του, ώστε αφενός όλα τα κτίσματα να αποκτούν τις προϋποθέσεις και τις απαιτήσεις της νομιμότητας, αφετέρου να επιτευχθεί περιβαλλοντικό ισοζύγιο και αποκατάσταση της επιβάρυνσης του περιβάλλοντος.

Προϋποθέσεις
Η άρση του αυθαίρετου χαρακτήρα και η επαναφορά στη νομιμότητα του κτιρίου, απαιτεί την απόκτηση των προηγούμενων μελετών που θα εγγυώνται ότι το κτίριο:
• είναι ασφαλές (στατική επάρκεια, πυρασφάλεια)
• είναι λειτουργικό
• είναι αισθητικά ενταγμένο στο περιβάλλον
• καλύπτει τις απαιτήσεις του πολεοδομικού σχεδιασμού (υποδομές, δίκτυα, κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι)

Για τους παραπάνω λόγους:
• υπάρχει μεριμνά για τον έλεγχο της αντισεισμικής θωράκισης αυθαίρετων μεμονωμένων κτισμάτων και γίνεται γενναία μείωση προστίμου για την υλοποίηση τους, καθώς και για την αισθητική προσαρμογή των αυθαιρέτων στους παραδοσιακούς οικισμούς
• μέσα από τις δράσεις του Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου επιδιώκεται η πολεοδομική και περιβαλλοντική ένταξή των κτιρίων σε ένα περιβάλλον που να εγγυάται την ποιότητα

Παλαιά αυθαίρετα
Ως ημερομηνία ορόσημο για οποιαδήποτε τακτοποίηση αυθαιρέτου παραμένει η 28/07/2011 (ημερομηνία ισχύος του ν. 4014). Προβλέπεται, όμως, σειρά ρυθμίσεων που διευκολύνουν την προσαρμογή στο ισχύον πλαίσιο:
• δίνεται παράταση υπαγωγής για δυο χρόνια
• αυξάνονται οι δόσεις καταβολής του επιβαλλόμενου προστίμου, από 60 σε 80
• εξακολουθούν να ισχύουν οι απαγορεύσεις υπαγωγής των αυθαιρέτων που βρίσκονται σε αιγιαλούς, δάση, ρέματα, κοινόχρηστους χώρους, αρχαιολογικούς χώρους κ.λπ.
• αυξάνονται τα πρόστιμα σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές (περιοχές NATURA, κ.λπ.)
• διευρύνονται τα κοινωνικά κριτήρια με αναστολή καταβολής των δόσεων σε μακροχρόνια άνεργους, δικαιούχους επιδόματος κοινωνικής αλληλεγγύης
• μειώνονται τα πρόστιμα για:
o αυθαίρετες κατοικίες που έχουν κατασκευασθεί μεταξύ 1983-93
o αυθαίρετα σε περιοχές εκτός σχεδίου και στις οποίες εκκρεμεί η έγκριση πολεοδομικής μελέτης
o αυθαίρετα υπόγεια – εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) – σοφίτες
o στάσιμους οικισμούς κάτω των 500 κατοίκων που δεν είναι παραλιακοί και κοντά σε χιονοδρομικά κέντρα και που έχουν κατασκευασθεί πριν το 1993
o τα κτίσματα που δεν έχουν οικοδομική άδεια αλλά έχουν υπερβάσεις δόμησης μικρότερες από 100 έως 500 τ.μ.

Νεότερα αυθαίρετα
Μετά από την 28/07/2011 δεν επιτρέπεται καμία ανοχή:
• Για αυθαίρετα που εντοπίζονται από το Παρατηρητήριο κατά την φάση κατασκευής, προβλέπεται άμεση κατεδάφιση με πόρους που θα προέρχονται από τα ίδια τα πρόστιμα.
• Για τα κτίρια που εντοπίζονται αφού έχουν ανεγερθεί, το πρόστιμο ανέγερσης από 30% που είναι σήμερα εκτοξεύεται στο 100% της αντικειμενικής αξίας του κτιρίου και στις περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές στο 110%.
• Τα πρόστιμα διατήρησης, για όσο καιρό διατηρούνται μέχρι να προγραμματισθεί και να υλοποιηθεί η κατεδάφιση τους, εκτοξεύονται από 5% στο 50%.
• Για πρώτη φορά θεσμοθετείται η ηλεκτρονική καταγραφή της όλης διαδικασίας, από τον εντοπισμό μέχρι την κατεδάφιση κάθε αυθαιρέτου.

Διαχωρισμός αυθαιρέτου – πολεοδομικής παράβασης
Για πρώτη φορά γίνεται διαχωρισμός των μικρών πολεοδομικών παραβάσεων, που έχουν περιορισμένο περιβαλλοντικό αποτύπωμα. Για αυτές προβλέπεται μόνο διοικητική διαδικασία επιβολής κυρώσεων, χωρίς ποινική δίωξη, καθώς και μικρότερα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται η αποσυμφόρηση της Δικαιοσύνης, ώστε να καταστεί ταχύτερη η εκδίκαση των σημαντικών υποθέσεων.